Energía y T-MEC, los grandes desafíos del mercado industrial en 2026

El mercado inmobiliario industrial en México cerró el 2025 con señales claras de recuperación, luego de un repunte en la absorción de espacios durante la segunda mitad del año, una tendencia que podría mantenerse a lo largo del 2026. No obstante, especialistas advierten que el crecimiento del sector dependerá de la atención a retos estructurales como la disponibilidad de energía, la seguridad y la certidumbre en la relación comercial con Estados Unidos.

Datos de la firma Datoz indican que, tan solo en el cuarto trimestre del 2025, se ocuparon poco más de 1 millón de metros cuadrados de espacios industriales a nivel nacional. Este desempeño contrastó con los trimestres previos, cuando la absorción se mantuvo en niveles cercanos a 0.8 millones de metros cuadrados, por debajo de las expectativas del mercado.

El repunte de la recta final del año permitió compensar la cautela registrada durante la primera mitad del 2025 y fortaleció la perspectiva de una recuperación gradual del sector industrial.

“Lo que vemos muy alentador a nivel nacional es cómo cerraron los últimos dos trimestres. Hay una tendencia al alza, lo cual es muy positivo”, señaló Pablo Quezada, director general de Datoz, durante una presentación ante medios de comunicación.

Sin embargo, el avance no fue homogéneo. El análisis de la firma muestra que las regiones Centro y Noreste concentraron cerca de 63% de la absorción acumulada en los últimos 12 meses, impulsadas por operaciones de mayor escala, mientras que otros mercados crecieron a un ritmo más moderado.

Al cierre del 2025, la tasa de disponibilidad a nivel nacional se ubicó alrededor de 7.9%, con una renta promedio de 7.4 dólares por metro cuadrado mensual.

Los retos estructurales

Más allá de los indicadores del mercado, la disponibilidad de energía se perfila como el principal desafío estructural para el crecimiento del sector inmobiliario industrial en el 2026, de acuerdo con especialistas de Datoz.

Silvia Gómez, responsable del equipo de investigación de la firma, explicó que la distribución de energía eléctrica continúa siendo un factor limitante para el desarrollo industrial, especialmente en regiones con alta demanda.

“El tema de la distribución de energía sigue haciendo falta que sea más parejo, sobre todo en mercados donde la demanda es mayor por el tipo de industria”, señaló Gómez. Añadió que sectores de alto consumo eléctrico, como los centros de datos, enfrentan mayores restricciones para expandirse en regiones como el Bajío, particularmente en Querétaro.

A este escenario se suma la seguridad como otro reto clave. La especialista apuntó que la inseguridad en carreteras y los costos asociados al transporte influyen directamente en las decisiones de localización y expansión de las empresas industriales.

La revisión del T-MEC en el horizonte

Otro de los factores que marcarán el desempeño del mercado en el 2026 será la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), debido a la alta dependencia del sector industrial mexicano de su relación comercial con Estados Unidos.

“Es un evento muy significativo, porque la relación comercial con Estados Unidos es clave para impulsar el sector secundario en México”, declaró Pablo Quezada.

El directivo explicó que la cautela observada durante la primera mitad del 2025 estuvo relacionada con la incertidumbre derivada de la política comercial estadounidense, una situación que comenzó a disiparse hacia la segunda mitad del año y que permitió el repunte en la absorción de espacios industriales.

En este contexto, cifras de la plataforma Spot2 muestran que el interés por espacios industriales se mantuvo activo durante el 2025, aunque con decisiones de crecimiento más contenidas. A lo largo del año, empresas nacionales y extranjeras inspeccionaron más de 7 millones de metros cuadrados de naves industriales y realizaron más de 950 visitas presenciales.

No obstante, la mayor parte de la actividad se concentró en renovaciones de contratos, mientras que las expansiones y nuevos arrendamientos avanzaron con menor dinamismo, una estrategia de cautela ante la revisión del T-MEC prevista para el 2026, sin que ello represente una pérdida de interés por México como plataforma industrial.